+90 216 390 54 18

Sosyal Medyada Biz}

Hisseli taşınmaz satın almak

Hisseli taşınmaz satın almak

Taşınmaz mal tek bir kişiye ait olabileceği gibi birden çok kişiye de ait olabilir. Taşınmazın tamamı bir tek kişiye aitse buna tam (müstakil) mülkiyet denir. Taşınmaz bir tek kişiye ait değil de birden çok kişiye ait ise buna toplu mülkiyet denir. Toplu mülkiyette pay oranları 1/3, 1/6 gibi kesirli bir şekilde tapuda yazılı ise buna paylı (müşterek) mülkiyet, paylar tapuda yazılı değilse buna elbirliği (iştirak) halinde mülkiyet denir. Taşınmaz alacakların müstakil mülkiyete konu yer almalarında her zaman yarar vardır. Yani taşınmazın tamamı tek kişiye aitse orayı kaçırmayın, alın.

 Hisseli yer almak her zaman sorun getirir.

Müstakil parsel alırsanız taşınmazın tamamına sahip olursunuz, kimseyle hissedar olmazsınız. Parselinizin sınırları bellidir. Bu parselin her yerine sahipsiniz demektir. Oysa hisseli (paylı) taşınmaz almak her zaman risklidir. Birden çok kimsenin sahibi olduğu taşınmazdan bir hisse satın almak şu riskleri beraberinde getirir.

1. Şufa Hakkı İle Hisseniz Elinizden Alınabilir

Diğer hissedarlar size karşı şufa (önalım) hakkı kullanabilirler. Kanuni şufa hakkı tapu kütüğüne yazılmaz. Kanun tarafından öngörülmüş bir önalım hakkıdır. Bir taşınmaza hissedar olanlar arasında bu hak var kabul edilir.

Tapu kütüğünü inceleseniz de bu hakkı göremezsiniz. Hisseli bir yer alıyorsanız bilin ki, diğer hissedarların şufa hakları vardır ve bu haklarını size karşı kullanabilirler. Şufa hakkını kullanırlarsa tapuda gösterilen satış bedelini size ödeyerek aldığınız hisseyi elinizden alabilirler. Alıcı için bu önemli bir tehlikedir.

Genelde gayrimenkul alırken gerçek satış bedeli gösterilmemekte emlak vergisi değeri üzerinden işlem yapılmaktadır. Bu durum daha da risk oluşturur. Gerçekte 100.000 TL. ye aldığınız yeri tapuda 20.000 TL. göstermişseniz, diğer hissedar 20.000 TL size ödeyerek elinizden taşınmazı alabilir. Hisseli taşınmazlardan hisse alırken, diğer hissedarların yazılı muvafakatini almakta yarar vardır. Satış bedelini de gerçek satış bedeli olarak göstermek gerekir.

Hisse alındıktan sonra diğer hissedarlara burayı aldığınızı ve satış bedelini de yazacak şekilde noter kanalıyla bildirmek şufa hakkını kullanma süresini iki yıldan üç aya düşürür. Şufa hakkı satışı öğrenme tarihinden itibaren üç ay ve her halükarda satış tarihinden itibaren iki yıl içinde kullanılabilir. Bu süreler geçtikten sonra şufa hakkı kullanılamaz. Hakkın kullanımı şufa davası açarak olur. Dava açmadan hakkın kullanımı mümkün değildir.

2. Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılarak Taşınmazın Tamamı Satışa Çıkarılabilir

Hissedarlar aralarında anlaşarak taşınmazı bölüp, şurası senin olsun, burası benim olsun şeklinde paylaşabilirler. Ancak hissedarlar paylaşma konusunda anlaşamazlarsa ya da taşınmazın birkaç parçaya bölünerek paylaşılması imar mevzuatına aykırı ise (belediye bölünmeye izin vermezse) taşınmazın satılarak parasının paylaşılması gerekir. Bunun için hissedarlardan birisinin mahkemede ortaklığın giderilmesi davası açması yeterlidir. Bu davaya uygulamada izale-i şüyu davası da denmektedir.

Böyle bir dava açılırsa, mahkeme taşınmazı satar, satış ihale yoluyla yapılır, herkes ihaleye girebilir. Hissedarlar da girebilir. Kim çok para verirse o alır. Satış bedeli hissedarlar arasında paylaştırılır. Çok paranız yoksa tapunuza güvenmeyin…

Her an diğer hissedarlar sattırabilir. Hatta ihaleye girip sizin hissenizi dahi kendileri alabilir.

3. Yeriniz Belli Değildir

Hisseli yerlerde her bir hissenin karşılığı yer arazide belli değildir. Taşınmazın her yerine herkes ortaktır. Zaten bu yüzden buna toplu mülkiyet denir. Arazi üzerinde bir hisseniz vardır ama yerim tam olarak neresidir deseniz, resmi makamlar şurası sizindir diyemez. Kadastroya başvursanız hissenizin yerini bilemez. Yerinizin sınırlarını gösteremez. Göstereceği taşınmazın genel sınırlarıdır.

4. Kendi Başınıza Hareket Edemezsiniz

Hissenizi özgürce başkasına satabilir, ipotek edebilirsiniz, ancak taşınmazın tümünü ilgilendiren konularda kendi başınıza hareket edemezsiniz. Örneğin, hissenizin etrafına duvar yaptıramazsınız. Taşınmazın tamamı etrafına duvar yaptırmanız da diğer hissedarların iznine tabidir. Hisseniz üzerine inşaat yaptırmanız mümkün olmadığı gibi, bahçeyi sulamak için kuyu dahi açtırmanız mümkün değildir. Hissenizi ayırarak kullanamazsınız. Ayrı bir şekilde sürüp ekemezsiniz. Bunun için hep birlikte hareket etmeniz, anlaşmanız, hiç değilse kendi aranızda kullanım yerlerini belirlemeniz gereklidir. Bunu yapmadığınız sürece hissenizi kiraya verseniz dahi kiracı aynı sıkıntıları yaşayacaktır. Taşınmaz bina ise ayrı olarak kiraya veremezsiniz. Özel bir bölümünü, odasını benimdir deyip kullanamazsınız. Sizin veya kiracınızın kullanacağı yer belli değildir. Ancak taşınmazın içine girip birlikte oturabilirsiniz. Taşınmazın her yerini kullanabilirsiniz. Tabi ki diğer hissedarların da bu hakları vardır (!)

5. Kat İrtifaklı ve Kat Mülkiyetli Yerlerde Durum

Kat irtifaklı veya kat mülkiyetli parsellerde hissedar olmanın yukarıda sayılan riskleri yoktur. Her hisseye düşen bağımsız bölüm bellidir ve her kat maliki kendi bağımsız bölümünü özgürce kullanabilir. Bağımsız bölüm sahiplerinin birbirlerine karşı şufa hakları da yoktur. Bağımsız bölüm sahipleri birbirlerine karşı ortaklığın giderilmesi davası da açamazlar. Yani 1 nolu dairenin 2 nolu daireye şufa hakkı veya ortaklığın giderilmesi davası açma hakkı yoktur. Fakat aynı daire içinde hissedar olanların birbirlerine karşı şufa hakları vardır. Birbirlerine karşı ortaklığın giderilmesi davası da açabilirler. Demek ki hisseli bir daireden asla hisse almamak gerekir.

6. Tam Malikten Hisse Alınması

Taşınmazın tam malikinden hissenin bölünerek alınması çok hisseli yerlerdekiler kadar riskli olmamakla birlikte, yine de taşınmaz iki hisseli hale gelmektedir. Eski malik kalan hissesini başkalarına satmayacaksa çok sorun teşkil etmez. Ancak tekrar tekrar bölerek hisseleri başkalarına satacaksa pek çok hissedar oluşacağı için sorun gittikçe büyüyecektir. Fakat bu durumun faydalı bir yanı da vardır. Paranız varsa her satışa karşı şufa hakkı kullanır, tapuda gösterdikleri rakamdan satılan hisseleri üstünüze toplayabilirsiniz.

7. Çok Hisseli Yerden Hisse Alınması

Çok hisseli yerden pay almak çok risklidir. Bu satış için hepsinden muvafakat almak zordur. İçlerinden birisi şufa hakkı kullanabilir veya ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Sık sık hissedarlar satışlarla değişebilir. Bizzat satmasalar dahi borçlarından dolayı haciz konulup, satılarak hissedarlar sık sık değişir. Bu değişimler nedeniyle taşınmazın kullanımı ve yönetimi gittikçe zorlaşacaktır. Zira, tüm hissedarları bir araya getirip karar almak çok zordur.

8. Müstakil Tapulu İbaresi Yanıltıcı Olmasın

Gazete ilanlarındaki müstakil tapulu ibarelerine dikkat etmek gerekir. Bu ibare çoğu kez yanlış kullanılmaktadır. Müstakil demek bir parselin (tarlanın, arsanın) veya bağımsız bölümün (evin, dükkanın) tamamının tek kişiye ait olması demektir. Oysa ilanlarda elinde kırmızı renkli tapu olan herkese müstakil tapulu denmektedir ki bu yanıltıcı ve aldatıcıdır. O tapu senedi güzel incelenirse malik isminin karşısında bir hisse yazar bu o taşınmazın hisseli olduğunu gösterir. Tapu senedinin önündeki malik sütunu dar olduğu için tapu dairelerindeki bilgisayarlar diğer hissedarları tapu senedinin arkasına yazmaktadır.

9. Hisseli Yer Almanın Faydaları

Hisseli yer almanın faydaları da yok diyemeyiz. Bir taşınmazdan hisse alınca o taşınmazla ilgili sonraki satışlara şufa hakkı kullanabilirsiniz. Böylece sizden sonra yapılan satışları şufa yoluyla bozdurabilir, tapuda gösterilen satış bedelleri üzerinden zamanla taşınmazın tümüne sahip olabilirsiniz. Bu kadar beklemek istemiyorsanız taşınmaza hissedar olunca ortaklığın giderilmesi davası açıp, tüm hisseleri ihaleye girerek satın alabilirsiniz. Hatta, çok hisseli taşınmazlar genelde değersiz sayılır.

Çünkü çok hissedar, çok sorun demektir. Tek tek hissedarları bulup, paylarını ucuz ucuz alabilirseniz, müstakil mülkiyete sahip olabilirsiniz. Tamamı tek elde toplanmış müstakil mülkiyete konu taşınmaz hisseli yerden daha değerlidir. Üstelik hisseli yerlerde genelde hissedarlar hisselerini satma eğilimindedir. Ayrıca, çok hisseli yerlerde hissedarlar genelde taşınmazı kullanmaz. Siz kullanmayan hissedarların hisselerini kullanabilirsiniz.

10. Hisseli Durumdan Kurtulmak Mümkündür

Hissedarlar aralarında anlaşarak hisseli duruma son verebilirler. Bunun için taksim yapılması gerekir. Birden çok taşınmaz aynı hissedarlar arasında hisseli ise şu taşınmazı sen al, bunu ben alayım şeklinde tapuda paylaşabilirler. Taşınmaz tek ise bu taşınmazı birkaç parçaya ayırarak, oluşacak küçük parçaları da paylaşabilirler.

Ancak bunun için taşınmazın yola cephesinin olması ve taşınmazın bulunduğu yere göre belediyenin ya da il özel idaresinin ayırmaya izin vermesi, yani imar durumunun bu ayırmaya müsait olması gereklidir. Şu da önemlidir ki, hissedarlar taşınmazı bu şekilde tapuda parçalara ayırmadan noterden kullanım, yönetim ve yararlanma sözleşmesi yaparak her birinin kullanacağı yeri belirleyebilir ve bu sözleşmeyi tapuya şerh ettirebilirler. Böyle bir sözleşmenin tapuya şerhi daha sonra o taşınmazda hak sahibi olacakları da bağlar.

Gürsel Öcal DÖRTGÖZ /Tapu ve Kadastro Başmüfettişi (Hukukçu)

24 Şubat 2016
2.168 kez görüntülendi

ZİYARETÇİ YORUMLARI

Henüz yorum yapılmamış. İlk yorumu aşağıdaki form aracılığıyla siz yapabilirsiniz.

BİR YORUM YAZIN